Misalnya, saat ini Anda telah memiliki bisnis pabrik untuk menghasilkan chicken nugget, dengan kapasitas produksi saat ini sebanyak 5 ton per hari, atau rata-rata 150 ton per bulan. Total omzet Anda per bulan sebesar 300 juta, dengan marjin keuntungan 25% atau HPP 75%. Biaya operasional (pemasaran, administrasi dan sebagainya) 10% dari biaya operasional saat ini mengingat kapasitas SDM Anda saat ini masih mencukupi. Saat ini Anda hanya memiliki 100 juta, namun nilai investasi yang Anda perlukan untuk membangun sebuah pabrik sebesar 500 juta dengan rincian sebagai berikut:

Picture9

Modal kerja untuk mengoperasikan pabrik ini, Anda diasumsikan telah memiliki dari supplier Anda untuk melakukan pembelian bahan baku secara kredit, sedangkan untuk penjualannya Anda sudah menandatangani kontrak penjualan dengan perjanjian setiap pembelian dibayar di muka. Dengan demikian Anda diasumsikan tidak lagi perlu menambah modal kerja untuk pabrik kedua ini. Praktis kebutuhan modal investasi Anda hanya untuk pembangunan fisik pabrik saja, yang besarnya secara terinci adalah sebagai berikut:

Picture8

Dari tabel di atas terlihat bahwa uang Anda akan digunakan untuk pengadaan tanah pabrik, sedangkan sisanya akan dicarikan modal pinjaman. Dengan asumsi tingkat suku bunga 20% efektif per tahun, serta memperhitungkan adanya interest during construction (IDC), dimana beban bunga selama masa kontruksi akan dikapitalisir ke dalam pokok pinjaman Anda, total modal pinjaman untuk investasi yang Anda perlukan adalah sebesar Rp 429.000.000,00 atau hampir sebesar Rp 430.000.000,00. Sementara itu, pabrik Anda yang baru mampu menghasilkan cashflow sebesar Rp 70.000.000,00, yaitu marjin sebesar Rp 75.000.000,00 (25% X Rp 300.000.000,00) dikurangi biaya operasional Rp 5.000.000,00 (tambah 10% dari biaya operasional saat ini).

Katakanlah Anda akan melunasi pinjaman Anda dalam waktu 2 tahun, setelah pabrik Anda dapat memproduksi (mulai bulan ke-13 hingga bulan ke-36), maka besarnya repayment (angsuran pokok dan bunga) setiap bulan adalah sebesar Rp 21.835.920,00 dengan rincian sebagai berikut:

Rincian Skedul Angsuran Pinjaman Investasi untuk Ekspansi

Pokok: Rp. 429.031,845
Bunga: 20% efektif per tahun
Tenor: 24 bulan
Angsuran: Rp. 21.835.920 per bulan

Picture7

Dari tabel di atas terlihat bahwa kemampuan Anda untuk mengangsur pinjaman untuk investasi sangat jauh dibandingkan nilai yang harus Anda bayarkan setiap bulan. Anda pun dapat melakukan analisa sensitivitas sendiri, misalnya apabila penjualan dari pabrik baru itu hanya 85% dari total produk yang dihasilkannya, sehingga hanya menghasilkan pendapatan sebesar Rp 225.000.000,00 juta (85% x Rp 300.000.000,00), dan pendapatan bersih dari pabrik ini per bulan tinggal sebesar Rp 25.000.000,00 (dengan asumsi HPP nominal tetap Rp 225.000.000,00, dan biaya operasional tetap Rp 5.000.000,00), maka angsuran Anda ke lembaga pembiayaan atau ke bank terganggu (Anda masih memiliki kemampuan).

Judul Buku: Cara Cepat dapat Modal, Penulis: Supriyono Soekarno, Halaman: 48-52.